六成房企中报功绩再现逝世，存货计提减值愈演愈烈
孙梦凡
功绩巨亏的晦暗没能在2023年散去，本年上半年，房企大规模出现盈利逝世，其中不乏业内龙头、央企国企，房地产仍未涉及到“盈利底”。
据第一财经不十足统计，当今有近80家房企发布中期功绩预报，其中出现逝世的达到48家，占比朝上六成。其中，碧桂园、远洋集团、融创中国的逝世额均为百亿级。
房地产行业盈利空间收窄早已不罕有，2021年行业利润增速出现负增长，2022年规模房企全体净利润清晰已为净逝世。然而进入2023年，龙头房企陆续滑入逝世深坑，让业内大为恐惧，这意味着房地产要走出贫苦周期比遐想中更难。
功绩“黑天鹅”仍在盘旋
近期，多家房企露馅2023半年功绩预报，少数房企已发布细密功绩数据，全体而言行业情况并不乐不雅。
最引东谈主关爱确当属碧桂园。把柄公告，预期驱散2023年6月30日，碧桂园半年度净亏幅达约450亿～550亿元。早在2022年上半年，碧桂园便出现净利润大幅下滑的情况，从百亿跌至十几亿规模，但如今径直曝出广泛逝世，如故让市集大跌眼镜。
处罚层公开反念念并致歉称，对市集下行的深度、烈度和握续度推断不足，未能趁早作念出更有劲度的唐突要领，未能洞见房地产市集供求关系已发生关键变化，对三四线及更低线城市投资比例过大、欠债率压放慢度不够等潜在风险的意志不够潜入，化解活动不够实时有劲。
易居参议院旗下“中房案例中心”发文暗示，行为房地产行业的龙头企业、优等生，碧桂园的公告之是以激发恐惧，是因为它意味着还是延续两年之久的房企爆雷风景并莫得完结，并在很猛进程上反应了部分房企，尤其是广宽民营房企仍然深陷“泥潭”的践诺。
一批批功绩预报印证了这一事实。8月21日建业地产公告称，预期本年上半年鼓励应占逝世约10亿～15亿元。公司权利握有东谈主应占逝世，主要受宏不雅经济方式及房地产市集下行的详细影响，导致集团全体收入规模尚未收复、存货减值准备上升。
融创中国预期，上半年录得领有东谈主应占逝世为150亿元～160亿元，主要由于受房地产市集下行的影响，工夫结转的收入较少且结转物业神色毛利率较低，及汇兑损失等所致。
弘阳地产预期，上半年录得逝世25亿元至～30亿元，主要因房地产行业规模陆续着落，集团房地产神色收入及毛利同比减少；对开导中物业及握作出售的已完工物业进一步计提减值损失；及东谈主民币兑好意思元汇率着落导致汇兑损失加多所致。
值得小心的是，除了批量逝世的民营房企，部分央国企也出现功绩逝世。
华裔城展望，上半年将逝世12亿～17亿元，主要因受房地产市集环境及公司神色结转结构变化等成分影响，公司结转神色毛利率同比着落；对部分房地产神色遴荐生动的销售策略，展望带来部分价值折损；还有投资收益减少，财务用度加多等成分。
领有两大国资布景鼓励的房企远洋，上半年买卖额208.07亿元，逝世183.09亿元，全面逝世总数186.18亿元。驱散期末，远洋财富总值2161.43亿元，欠债总值1902.85亿元，权利总值258.58亿元，公司领有东谈主应占权利总值127.41亿元。
除此以外，据第一财经统计，上半年逝世额朝上十亿的房企还有首开股份、期间中国、金科股份、中渝置地、路劲、中原幸福等房企，逝世额过亿的还有金融街、中交地产、中南缔造、华远地产、南国置业、上实开导、格力地产、天房发展等超十家。
“受销售着落及财富减值等成分影响，多家上市房企上半年仍在逝世，只须个别正经房企，盈利智商受影响较小。”中指参议院企业参议总监刘水告诉第一财经。
行业下行财富价值缩水
房地产初度出现行业全体逝世，是在2022年。
据克而瑞统计数据，2022年行业典型上市房企全体罢了毛利润规模6481亿元，企业毛利润增速的中位数-32.3%；净利润共计清晰为净逝世542亿元、归母净利润逝世1194亿元。
该参议院暗示，频年来典型上市房企利润率水平显贵着落，主要有以下原因：前期部分高地价神色结转影响仍在传导，低利润神色结算较为挽救。行业规模增速放缓、企业销售去化压力较大，不少房企通过“以价换量”来保证货值去化，加重了增收不增利的清晰。
简言之，房企前期高价地神色仍在消化，盈利空间本就短促；重叠楼市行情下行，房企被动打折促销，在价钱端陆续折让。资本高企、廉价促销、出货量少，就地堕入逝世境地。
亿翰智库也暗示，当下房企功绩变动主要出于两大方面原因。企业自己规画层面，包括降价促销导致毛利着落，因未能到期偿还有息欠债而产生的买卖外开销，财富减值等成分。司帐处理方面，包括把柄应收账款计提坏账准备的转回、财务用度的用度化等情况。
其中值得小心的是，房企对存货计提大额减值，是当下行业深陷逝世晦暗的挫折原因。若推断当年神色可变现净值不足预期，以致低于总资本，房企就要对存货进行计提减值损失。
据克而瑞统计，89家1A股上市房企2022年末的存货跌价准备高达1771亿元(平均每家房企跌价准备达20亿)，同比增长51%，保握2018年以来呈现连年增长的态势。
2023年，市集握续下行，房价上升的能源诽谤，房企对存货计提减值损失愈演愈烈。在已发布功绩公告的房企中，建业地产、弘阳地产、路劲、碧桂园、正荣地产、华裔城等多家房企均提到了这一影响成分，不结伙产计提减值的反而成了少数。
克而瑞参议后发现，房企计提跌价准备数额较大的神色有一定共性：一是神色受场合城市市集波动影响，存在去化问题，只不错价换量促回款；第二因神色发展节律与场合区域不匹配，驾驭基础配套缺失，前期进入与后期收益差距过大；第三则是因战略变动等不行抗力，导致前期筹谋无法依期践诺，只得计提损失。
从城市区分来看，多家房企在市集情况较弱的二线、三四线城市出现挽救计提的情况，其中位于重庆、武汉、天津的计提跌价准备的神色最多，占露馅明细神色个数比重超两成。从神色类型看，神色自体魄量较大、大略总价较高的，更容易计提减值。
值得小心的是，克而瑞暗示，房企在计提经过中，或参杂着对某些神色标过度计提情况，对预期售价存在一定低估，导致存货跌价准备过高，或诈骗计提减值的窗口来袒护规画策略上的造作。此外，存货跌价准备仅仅展望提经过，当年不错通过“转拨”体现成盈利。
在刘水看来，大部分上市房企的盈利智商，与通盘这个词行业喜忧相干，要是后续供需战略加大发力，市集企稳彰着回升，房企销售及营收也会回升，盈利智商也会进步。要是市集企稳回升，房价督察褂讪，财富减值计提也将减少。总体来说，后续市集企稳回升，上市房企盈利也有望回升。